房地产开发公司新的融资之路

中国人民银行出台的121号文件，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了贷款门槛，房地产开发企业的资金来源普遍受到影响，新星房地产公司更是如此。新星房地产公司今年全力推出的“新怡花园城”大型生态住宅小区项目马上就要开工，但是资金仍然没有得到落实。这几天，作为新星房地产公司财务经理的俞华为筹集资金的事情忙的焦头烂额，但是仍然没有什么头绪。

看到卓越信托推出的“卓越城市供水工程改造项目集合资金信托计划”成功发售的新闻，俞华抱着一线希望来到卓越信托。接待他的是信托部经理储之芳。俞华向储之芳说明了他的来意：我们新星房地产公司这几年的房地产开发资金有70%以上都是从银行贷款取得的，资金供给渠道单一。央行121号文件发布以后，各家商业银行都收缩了对房地产企业的贷款规模，增加新的融资渠道成为我们必然的选择。我们注意到最近卓越信托发行的集合资金信托为市自来水公司筹资1亿元，不知道房地产企业能不能也通过这种方式筹资呢？”

“央行121号文件提高了商业银行发放房贷的门槛后，信托公司已成为房地产企业新的选择，全国各地信托公司推出的房地产类信托产品层出不穷。无论是从规模还是从数量来看，房地产类信托产品都占了已发行信托产品的很大部分。”储之芳说道：“信托和房地产公司合作的方式很多，通过发行房地产信托产品募集资金的方式主要有对房地产项目进行股权投资和给房地产企业提供信托贷款两种。”

“那么发行房地产信托产品需要什么条件呢？”针对俞华的问题，储之芳说：“社会投资者最关心信托财产的安全性以及信托产品的收益率，发行一个房地产信托产品的成功与否，很大程度上取决于能否确保信托资金的安全。这就要求房地产公司提供合理的保证措施，降低信托产品的风险。从已经推出的房地产类信托产品来看，信托公司通常是在对具体的房地产项目做了大量的可行性分析的基础上，针对市场前景看好的项目，设计出具体的信托产品。在产品设计过程中都要求房地产公司运用一个或者几个非常有保证的方式，来降低信托产品的风险，比如资产抵押、第三者担保、贷款保险、银行信誉等等。从投资的收益率来看，其年均4.2%以上的收益率不仅远远高于同期的银行存款利率，也大大高于国债、企业债的利率。所以这些信托产品对投资者有很强的吸引力，能够引起社会投资者的积极认购。”

看到困扰自己很长时间的资金问题有望解决，俞华十分兴奋，但是又有一丝担心，不知道该从何处入手。于是，他又继续追问：“我们公司拟开发的‘新怡花园城项目’具有良好的市场前景，能提供有效的担保措施。通过这个项目发行信托产品的方式该从哪开始呢？”储之芳说：“我们通常是从项目调研做起。你先把你们公司的简介、近期财务报表和项目的可行性分析等相关材料报过来，我们有专门的项目经理来具体负责。”储之芳的话让俞华眼前顿时明亮起来，高兴的连声说谢谢，心想这下终于找对了门路，得赶快回去准备资料，时间不等人啊。